论房地产开发企业的规模经济

时间:2021-08-25 00:55 作者:鸭脖官网进入
本文摘要:概要:规模经济是市场经济的一种现象,也是经济学中的一个最重要范畴。执着利润最大化的房地产开发企业只有在市场上寻求占有率的提升和市场份额的不断扩大,才能使开发成本减少。但是并非房地产开发规模越大就越好,任何坚决市场状况、企业状况的盲目扩展有百害而无一利。如何使房地产开发企业研发规模超过拟合人组,是本文研究的要点。

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概要:规模经济是市场经济的一种现象,也是经济学中的一个最重要范畴。执着利润最大化的房地产开发企业只有在市场上寻求占有率的提升和市场份额的不断扩大,才能使开发成本减少。但是并非房地产开发规模越大就越好,任何坚决市场状况、企业状况的盲目扩展有百害而无一利。如何使房地产开发企业研发规模超过拟合人组,是本文研究的要点。

  关键词:房地产开发;规模经济;途径;承托要素   一、房地产规模经济概念   房地产开发企业规模(还包括各种专业公司和牵头公司的规模)是指房地产开发企业的土地资源贮备、研发建设、资金、人才规模。它指出研发建设诸要素以及研发建设的房屋在房地产开发企业的集中于程度。

根据这种集中于程度,一般可以把房地产开发企业规模划出为大型、中型和小型三种。区分房地产企业规模的标准,既能用劳动力、资金来区分;也能用其已完成的开发量或正在研发的数量区分;也能用其中两个以上的要素同时作为区分的标准。  二、房地产规模经济拒绝   1. 房地产企业初始规模的确认。为了确认房地产企业的适合规模,必需首先确认房地产企业的接续规模。

接续规模是经济合理条件下的大于研发建设规模,是确认房地产企业最适宜规模的基础。接续规模不应确保房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等,并使其需要获得充分利用。

接续规模的合理确认,是要求投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的大于规模高于接续规模时,不应投放研发,而研发规模小于接续规模时,则不应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件,按有所不同的规模,构成研发建设的合理性方案,并自由选择拟合规模。

由于房地产的区域性十分强劲,再加东部与西部差异,城市与县镇差异。因此很难精确确认明确的初始规模。

应以,在大中型城市,以中型房地产企业研发规模更为必要;在小型城市房地产开发企业规模以小型更为合适。  2. 企业最适宜规模的确认。在某一地创建房地产企业规模,并非规模越大、实力就越强劲就越少。

还必需根据所在区域房地产市场情况而以定。为了确认房地产开发企业的最适应环境研发规模,必须以企业最适宜规模为核算评价的标准,企业最适宜规模是指房地产开发企业内研发建设过程,管理的组织尤为合理,各种生产要素能充分利用,技术经济指标先进设备,经济效益最差的企业规模。如果企业规模多达了企业最适宜规模的界限,投资和劳动力消耗的减少所取得的经济效益将呈圆形递增趋势。

由于随着房地产市场的发展,各种社会化分工合作机制的创建,如前期有顾问策划公司、工程有招投标的代理公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑到,大型企业人才数量只必须中型企业人数,中型企业人数只必须小型企业人员,没适当做小而全、大而全。

  确认企业最适宜规模的方法很多,要根据明确的技术经济特点合理自由选择。最常用的是成本效益分析法。

这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析,在盈亏均衡的基础上有所不同规模方案展开较为,确认企业最佳研发建设规模。当前企业最适宜规模应该以所享有的资金、土地资源作为衡量标准。  3. 企业拟合规模的自由选择。企业最适宜规模是计算出来企业规模的依据,但并不是指定的企业实际规模。

在自由选择企业的实际规模时,要根据社会需求量的大小,在企业接续规模和最适宜规模之间,经过多方案的对比分析来确认。较为企业的有所不同方案,一般是采行计算出来同一年研发建设成本与基础设施投资额之和来展开。总费用低于的方案为拟合方案。

  三、房地产规模经济构建途径   1. 房地产企业并购是资本集中的有效地手段。低价并购资产,构建低成本扩展。使并购企业取得的资产大大多达并购成本和并购价格,或多达新建企业的投资。这在一定程度上性刺激了企业实行并购的积极性和主动性。

构建优势互补、提升企业国际竞争力的动机。提供土地等生产要素的动机。

企业并购有可能以必要构建规模经济,这展现出在以下几个方面:(1)企业自身内部扩展,逐步减扩股,减小股本结构,构建扩展,并以构建滑动研发的提升资金的利用率;(2)纵向并购中的规模经济。纵向并购是同一产业中生产同类或不存在替代关系的企业之间并购,具备必要的规模经济效果;(3)横向并购中的规模经济。企业横向并购的规模经济构建也必需首先不具备上述企业规模经济的承托条件,否则,不会陷于规模不经济的误区;(4)混合并购中的规模经济要取得混合并购的规模经济(范围经济)效果,包含企业规模经济的各种承托条件也是必不可缺的。

  2. 房地产规模经济也可以在政府统一运作下已完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局,已完成前期土地的规模研发。然后通过土地招投标市场,按照规划片区由各研发企业在竞标扣除的地块上展开组团式或居住小区式研发。

更为顺利的实例就是南京市研发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划拒绝,统一展开布局,综合设施,由十几家房地产开发企业展开组团式、居住小区规模研发,获得了较好的经济效益和社会效益。  3. 企业战略同盟。

两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式构成的网络式的联合体称作战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁珍?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔明确提出。从20世纪80年代起,战略联盟在西方和日本企业界获得很快发展。战略联盟是一种关系牢固的企业的组织形式,它不具备传统企业那样具体的层级和边界,对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。

在房地产开发企业实践中,这优势互补的的组织形式具备较高的效率。由于房地产的区域性很强,因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络转入对方的地区市场。

这在竞争日趋激烈的今天,对于房地产开发企业进占外地市场毫无疑问具备十分根本性的意义。  同时,战略同盟可以解决较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势,在大型国有土地招投标中防止残忍竞争,哄抬地价,提升土地投资成本,超过规模经济,战略同盟各方共计盈的目的。

  四、房地产规模经济的承托要素   从企业内部来看,包含规模经济的主要承托条件是:   1. 享有土地资源的承托。土地是财富之母。

土地是一种不能再造的资源。它不仅是房地产业的必要研发和经营的对象,同时也是各类房屋建筑不能补的基础载体。房地产的研发建设必不可少土地资源,而土地资源却可以作为并未被研发的完整形态而独立国家不存在,可以说道土地是房地产开发建设的万源之本,在我国,土地归国家所有,房地产企业仅有能依据研发建设项目用地性质的有所不同,买下40~70年的土地使用权(依用地性质有所不同而分),而土地使用权的重复使用周期长约40~70年,因此,要构建房地产企业的规模经济,必需在其可意识到的意识到期里,充份贮备土地资源。

如果没土地不能是相悖规模经济。


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